Джентрификация как тренд градостроительства

Всё больше территорий в столичных городах сегодня преобразуется и облагораживается. С помощью экспертов разберем как позитивные, так и негативные моменты этого явления и поразмышляем о его перспективах.

Комплексный процесс

В современной урбанистике есть тренд, который на Западе достаточно распространен, а в Россию пришел относительно недавно. Это джентрификация (от англ. gentrification – облагораживание) – процесс улучшения депрессивных районов, который приводит к увеличению стоимости жилья, привлекая жителей с более высокими доходами.

Какова же цель этого процесса? Только ли это желание застройщиков продать недвижимость подороже? Или есть запрос со стороны потребителей, которые хотят жить лучше?

«Джентрификация – это когда запущенные районы города оживают: туда приходят инвестиции, там строят современные дома, модные кафе и парки. Правда, на настоящий момент в России практически нет классической джентрификации и массового тренда на это, как в Лондоне или Нью-Йорке. Наша страна еще не прошла этап субурбанизации, когда происходит отток населения в пригороды. Чтобы целый жилой район условного мегаполиса вдруг начал пустеть? Не помню таких кейсов. И если на Западе старые районы постепенно ревитализируют по естественным причинам, то в России чаще происходят реновация и редевелопмент при поддержке властей. Государство и застройщики совместно перестраивают кластеры хрущевок или промзоны, часто с элитным уклоном. В этом есть и стремление повысить ликвидность недвижимости и, конечно, финансовый выхлоп от освоения локаций. Но это не про „продать подороже“ – джентрификация просто должна окупаться», – комментирует директор по маркетингу компании Plus Development Екатерина Наливайко.

В группе компаний «Новалур» определяют джентрификацию как комплексный процесс, выходящий за рамки интересов девелоперов. Безусловно, в его основе лежит экономическая логика. Инвесторы видят потенциал в депрессивных районах с низкой стоимостью активов, и, вкладываясь в их преображение, рассчитывают на значительную капитализацию. Однако сводить всё к жажде наживы – значит упрощать картину.

«Существует реальный, хотя часто и пассивный, запрос со стороны определенных групп горожан. Это запрос на качественную, безопасную и благоустроенную среду с развитой инфраструктурой, которой не хватает в ветхих кварталах. Креативный класс, молодые профессионалы и семьи первыми „голосуют ногами“, выбирая современные локации вместо устаревших кварталов, в поисках новой аутентичности и потенциала. При этом запрос коренного, часто менее обеспеченного населения района на преобразования обычно не является движущей силой. Процесс инициируется внешними игроками – девелоперами, властями, бизнесом. Жители могут поддерживать позитивные изменения, такие как появление парков или ремонт дорог, но они же становятся главными жертвами побочного эффекта в виде роста цен. Поэтому джентрификация – это не ответ на запрос населения, а скорее предложение нового продукта рынку», – отмечает коммерческий директор ГК «Новалур» Арсений Киселев.

По мнению руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марины Гостевой, джентрификация в грамотном исполнении – это не столько про повышение цен, сколько про улучшение качества среды и организацию комфортной жизни внутри района. Это закономерный этап развития городов, особенно центральных локаций, которые обладают высокой ценностью и потенциально интересны для туризма, бизнеса, культурной и деловой активности. С течением времени такие районы теряют ресурс привлекательности: здания ветшают, инфраструктура устаревает, планировочная и визуальная среда перестает соответствовать ожиданиям пользователей. Джентрификация в таких случаях – способ обновить территорию, подтянув ее к актуальным требованиям по безопасности, экологии, доступности и визуальному коду.

«Современные покупатели и арендаторы всё чаще выбирают не просто жилье или коммерческую недвижимость, а среду: качественные общественные пространства, культурную и сервисную инфраструктуру, идентичность места. Девелоперы, в свою очередь, реагируют на этот запрос, трансформируя депрессивные или промышленные территории в востребованные кластеры. Повышение стоимости недвижимости в этом случае является скорее следствием комплексных изменений, чем самоцелью», – утверждает директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Алия Ханбекова.

Схожей точки зрения придерживается директор по коммерческой недвижимости ГК «Алькор» Людмила Рева. По ее словам, запрос покупателей сегодня – не просто квадратные метры, а образ жизни. Люди выбирают мультиформатную среду, где можно получить качественный сервис, разнообразный досуг, возможности для развития и широкий спектр услуг в пределах пешей прогулки. Изменения в потребностях ведут к трансформации девелоперских продуктов, целых кварталов и даже городов.

«Девелопмент – это не просто строительство жилых домов, а преображение территорий, улучшение качества жизни, перезапуск неиспользуемых ранее локаций в полезные и интересные общественные пространства, создание новых точек притяжения. Это взаимовыгодный процесс: рынок реагирует на потребности потребителей, а территории получают вторую жизнь», – резюмирует спикер.

Яркие проекты

По просьбе BN.ru эксперты привели наиболее заметные примеры джентрификации в Санкт-Петербурге и Москве.

Так, в Северной столице чаще всего упоминалось общественное культурно-деловое пространство «Севкабель Порт» на Васильевском острове. Бывший завод превратили в популярное публичное пространство у воды, во многом сохранив исторический облик местности. Вместо промзоны появился модный квартал с кафе, выставками и концертами. Это оживило локацию, не приведя к тотальному вытеснению жителей, и стало катализатором для развития вокруг качественной жилой застройки. Проект повысил инвестиционную и потребительскую привлекательность района, сформировал новую городскую идентичность.

Заслуживает внимания и феноменальный проект реконструкции острова Новая Голландия, в рамках которой военный объект превратился в культурно-туристический кластер мирового уровня. Бережная реставрация и создание парка повысили ценность всей локации.

Ну а самым масштабным примером джентрификации в городе на Неве было названо преобразование Кронштадта.

«Из закрытого военного города Кронштадт превращается в перспективный туристический и культурный центр с современными жилыми кварталами, обеспеченными социальной, коммерческой и досуговой инфраструктурой. Синергия государственных и частных усилий позволила запустить перезагрузку территории, ну а драйвером развития стал кластер „Остров фортов“». Дальнейшая реализация проекта обеспечит новые рабочие места и дополнительные возможности для комфортной жизни, отдыха, учебы и самореализации местных жителей, а также благоприятные условия для развития туризма», – рассказывает Людмила Рева.

ГК «Алькор», к слову, возводит в Кронштадте жилые кварталы «Кронфорт». Это пример того, как застройщики могут интегрироваться в масштабные проекты КРТ и дополнять досугово-рекреационный сегмент комфортным жильем. Девелопер тут выступает новатором и визионером, меняя атмосферу района, создавая новое качество жизни и улучшая городскую среду. При этом делает всё деликатно, с учетом градостроительного наследия города и его истории.

В числе знаковых проектов джентрификации в Петербурге эксперты также упомянули Каменный и Петровский острова, общественные пространства «Никольские ряды» и SENO, культурный квартал «Брусницын», лофт-проект «Этажи». При этом было отмечено, что в Петербурге процесс изменений происходит медленнее, чем в Москве, – прежде всего из-за ограничений, связанных с историческим наследием и структурой собственности.

В Москве самым ярким примером ревитализации локации был назван ЗИЛ. Бывшая промзона в Даниловском районе стала самым грандиозным строительным проектом столицы, а возможно, и всей России. Грамотно была освоена и промзона «Серп и молот» в районе Лефортово. В проект интегрированы жилье и офисы, поликлиники и выставочные пространства.

«Интересной будет реновация зоны Вагонремонта на севере столицы, – считает Екатерина Наливайко. – Там проекты только стартуют, но своевременно: в локации не очень много новостроек, не хватает точек притяжения для качественного досуга. Системная джентрификация вдохнет новую жизнь в Восточное Дегунино и окрестности: появится много жилья, бизнес-центры, школы. И там нет предпосылок к элитаризации: это район для представителей среднего класса, которые получат новое качество жизни».

В West Wind Group рассказали о собственном проекте джентрификации – комплексном обновлении бизнес-центра «Сады Цветного» на Цветном бульваре. До этого здание и прилегающая территория находились в запущенном состоянии. Здесь скапливались представители неблагополучных социальных групп, что ограничивало повседневное использование пространства. После реновации и благоустройства район оживился, положительные изменения затронули и окружающую среду.

Реализация проектов джентрификации не обходится и без спорных кейсов. В Петербурге, например, к ним можно отнести ЖК «Парадный квартал» у Таврического сада. Проект, построенный на историческом месте, критикуют за создание замкнутого элитного комплекса, который физически и социально отгородился от остального города, усилив сегрегацию. А некоторые эксперты к сомнительным проектам Северной столицы относят реновацию «серого пояса» в целом, называя ее «странным и хаотичным процессом», порождающим «много разнокалиберных жилых комплексов».

Что касается Москвы, то экспертов не впечатлило, например, «облагораживание» района Щукино. В месте, где было заявлено строительство домов по реновации и объектов социальной инфраструктуры, всё еще действует санитарно-защитная зона. А классическим примером радикальной и неоднозначной джентрификации является Остоженка. В 1990–2000-х годах район почти полностью лишился прежней застройки и населения, превратившись в анклав дорогой недвижимости, что многие расценивают как утрату исторической ткани и социальной разнородности. Как и в Петербурге, редевелопмент в столице часто становится драйвером качественного обновления целых районов. Однако далеко не всегда эти проекты органично интегрируются в существующую городскую ткань.

Особенности и перспективы

В целом джентрификация – явление, безусловно, полезное. Если суммировать мнения опрошенных экспертов, плюсами являются:

· обновление инфраструктуры, современное благоустройство;

· появление общественных зон, досуговых площадок, кафе и других точек притяжения;

· рост деловой и культурной активности;

· создание новых рабочих мест;

· снижение уровня преступности;

· приток частных инвестиций;

· рост налоговых поступлений для муниципального бюджета;

· повышение качества городской среды и уровня жизни населения.

Отрицательные стороны у этого процесса, впрочем, тоже имеются. В их числе:

· вытеснение части прежних жителей и малого бизнеса из-за роста цен на жилье и аренду;

· утрата локальной идентичности, когда традиционные магазины и сервисы замещаются стандартными сетями, а уникальная атмосфера места растворяется;

· усиление социального расслоения за счет формирования «острова» благополучия на фоне соседних не затронутых преобразованиями районов.

Перспективы джентрификации в России, особенно в столичных городах, эксперты считают значительными. При этом подчеркивают, что будущие процессы зависят от способности власти и девелоперов находить общий язык. «Успешной будет модель, сочетающая экономическую эффективность с механизмами социальной защиты, сохранением идентичности и диалогом с местными сообществами. Без этого джентрификация может стать источником социальной напряженности», – полагает Арсений Киселев.

Каждый проект должен учитывать специфику локации и реальные потребности людей. Там, где не хватает качественных новостроек, следует учитывать запрос на жилье. А если среда, наоборот, перегружена новыми ЖК, то лучше обогатить ее культурными, творческими, гастрономическими площадками.

Вместо резюме. Успешные примеры джентрификации – это всегда выверенный баланс между обновлением и сохранением среды. Важно сберечь аутентичность места, его архитектурную и культурную ауру. Иначе есть риск получить уголок города, формально улучшенный, но безликий, неспособный выполнять свою ключевую функцию. А именно – создавать особенную, свойственную историческим районам атмосферу, которая привлекает жителей и гостей города и заодно повышает стоимость недвижимости.

16.02.2026 15:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от jcomp на Freepik